[기고]부동산중개의 효시 '객주'를 아십니까?:지역언론의 新 패러다임 아산톱뉴스

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[기고]부동산중개의 효시 '객주'를 아십니까?

<제1편> 객주(客主)

김종우 아산시청 토지행정팀장

▲ 김종우 토지행정팀장 © 아산톱뉴스

충남 아산시에 부동산중개업소가 금년 2월 말을 기준으로 500개를 넘어섰다.

우리나라 경제가 불황이고, 체감하는 서민경제는 바닥이라고 하는 현 시점에 아산시의 부동산중개업소가 500개를 넘어섰다고 하는 것은 그 의미가 크다고 하겠다.

그렇다면 지역의 경제흐름과 불가분의 관계인 부동산중개업의 역사는 언제, 어디서, 어떤 방식으로 시작되어 지금에 이르게 되었는지 몇 회에 걸쳐서 연재하고자 한다.

제1편 객주(客主)

2000년대 초반에 최인호의 소설을 원작으로 한 '상도(常道)'라는 드라마가 세간의 큰 관심을 받았던 적이 있다. 주인공 임상옥은 평안북도 의주(義州)태생으로 인삼무역을 통하여 큰 돈을 벌은 거상(巨商) 이었으며, 그의 아버지 임봉핵은 주로 사신 행렬을 따라 연경(중국)을 드나들며 후시무역(後市貿易)을 하던 보따리장수로 4대째 의주(義州)에서 만상(灣商)을 하던 전통적인 장사꾼 집안이었다.

이 때 의주(義州)에는 중국상인만 상대하던 만상객주(灣商客主)가 있었다.

그 뒤 명나라를 거쳐 청나라에 와서는 중국과의 교통이 크게 늘어나 의주(義州) 이외에 박천 등의 포구에서도 중국선박이 들어와 거래를 하게 되었다. 그때 거래를 담당한 객주(客主)를 청선객주(淸船客主)라 하였다. 당시 탁지부(度支部)에서는 중국과의 거래는 오직 청선객주(淸船客主)에게만 특허를 주어 소정의 구문세(口文稅)를 징수하였으며, 청선(淸船)에 대한 감독을 엄중히 하였다.

조선후기 때 실존인물이었던 임상옥(1779년∼1855년)이 소설(드라마)에 등장하는 것으로 보아 이 시기에는 객주(客主)가 중국 상인을 상대하는 등 다양하게 활동하였던 것을 알 수 있다.

사실상 객주(客主)의 기원은 객주(客主)의 일종인 경주인(京主人) 또는 원우제(院宇制)가 고려시대의 문헌에 나오고 있는 것으로 보아 고려시대로 보는 것이 타당하다고 한다.

객주(客主)라 함은 생산자나 상인으로 부터 위탁받은 물건을 팔아주거나, 물건을 모아서 상인에게 유통시키는 위치에 있으며 객지상인에 대한 모든 행위의 주선인(周旋人)이라는 뜻을 가진 객상주인(客商主人)이다.

초기의 자본가 계급에 속하는 우리나라 고유의 좌상(坐商)으로 위탁매매 외에 위탁자에게 무상 또는 실비로 숙박을 제공하는 여숙업무(旅宿業務), 위탁물건을 매수할 사람에게 대금입체ㆍ자금제공 등의 금융편의를 위한 금융업무(金融業務), 화물운반을 위한 마차나 마방 또는 선박을 알선하는 수송업무(輸送業務,) 물화를 보관하기위한 창고업무(倉庫業務)를 맡았다.

객주(客主)는 어느 한쪽이 물건 값을 지급하지 못하면 자기 돈으로 충당하는 등 고객 신뢰를 최고 덕목으로 삼았다. 대행수(大行首)는 이 같은 상거래 관습을 토대로 유통질서를 확립했다. 이른바 불완전판매나 사기거래를 줄이려는 노력은 지금보다 나았다.

당시 객주(客主)가 부동산을 중개하였다는 사실을 직접 확인할 수는 없지만 부동산 중개의 효시를 객주(客主)에서 찾는 전문가가 많으며, 고문서의 기록에 의하면 우리나라에서 토지의 매매가 이루어진 것은 9세기 말엽으로 명문(明文)이라는 문서를 통해 확인되고 있다. 명문(明文)이란 오늘날 매매계약서 겸 권리증으로 매매목적물의 표시와 위치 그리고 매각사유를 밝히고 매매대금을 기록하고 있다. 후일 자손이 문제를 제기하지 않도록 관(官)에 증거로서 이 명문(明文)을 기록한다는 내용과 함께 매매당사자의 이름을 적고 수결(手決)을 하였다.

특이한 사항으로 매매당사자의 수결(手決) 옆에는 필집(筆執)의 성명(姓名)과 수결(手決)이 있는데 이것을 오늘날 부동산중개업자의 역할을 한 사람으로 추측하는 학자도 있다. 이러한 내용을 종합하여 볼 때 고려시대 객주(客主)가 부동산에 대한 주선(周旋)도 진행한 것으로 유추(類推)할 수 있다.

객주(客主)의 권리중에 하나로 구문청구권(口文請求權)이 있다. 객주(客主)는 위탁자를 위하여 위탁매매를 해 준 대가로 수수료를 청구할 수 있었다. 그것을 구문(口文) 또는 구전(口錢)이라고 하였다.

또한 객주(客主)가 매매나 매수의 위탁을 받은 경우에 객주(客主) 자신이 직접 매수인 또는 매도인이 될 수도 있는데, 그것을 객주(客主)의 개입권(介入權)이라 하였다.

그런데 위탁자로부터 객주(客主) 자신이 부정한 이익을 꾀했다는 의혹을 방지하기 위해서 개입권(介入權)을 행사하지 않음이 원칙이었던 것으로 보인다.

이는 오늘날 부동산중개업자가 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하는 규정과 상통하는 내용이기도 하다.

객주(客主)는 광범위한 업무와 자본을 통하여 자본가 계급으로 형성되었고, 1876년 개항 이후에는 외국무역까지 맡으면서 개항지와 각 포구에 객주회·박람회를 조직하여 원산상회소(1883년), 의신상회소(1884년), 순신창회사(1884년) 등 상회사를 설립하기에 이른다.

1889년에는 인천항 등지에 정부에서 지정한 25 객주제(客主制)를 형성하여 큰 세력을 구축하였다. 그 뒤 객주(客主)는 외세의 압력에 의하여 관허제 폐지의 과정을 겪고, 외국자본과의 경쟁력 부족, 과중한 납세의무 등의 어려움을 이기지 못하고 1930년 폐지되었다가 광복 이후에 다시 되살아나 우리나라 산업발전 및 경제발전에 이바지한 공이 크다.

고려시대 만들어지기 시작하여 조선시대 보부상 등이 집결하였던 상업의 중심지, 문호개방이전에는 포구와 같은 교통의 중심지, 개항이후에는 개항지 등에 상존하였던 객주(客主)의 역사를 비춰볼 때 지역경제, 서민경제에 민감한 부동산중개업소가 관련법 시행이후 처음으로 500개가 넘었다는 것은 그만큼 아산시가 불황임에도 불구하고 다른 지역에 비하여 경제의 물밑 움직임이 활발하고 도시에 대한 숨은 매력이 많다는 방증이기도 하며, 인구이동, 교통여건, 지역개발, 인접 지자체와의 유기성, 성장잠재력 등 그 밖에 보여 지지 않는 대기동력 또는 예비동력이 작동하고 있는데 우리가 이 부분을 찾지 못하고 있는 것은 아닌지 다시금 생각하게 된다.

-다음 편에 '거간(居間)'이 이어집니다.-