(문) 갑은 을 소유의 원룸을 임차기간은 2년, 보증금은 2000만 원, 월 차임은 30만 원으로 정하여 임차한 후 살고 있다. 그런데 입주한 지 몇 달 지나지 않아 건물 보일러가 고장 나 건물주인 을에게 문제를 해결해 달라고 요청하였다. 그런데도 을이 조치를 취해 주지 않아 갑도 차임을 2달째 지급하지 않았다. 그랬더니 을은 2기 이상 차임을 연체했으니 계약해지한다며 나가라고 한다. 갑은 아직 임차기간이 남았는데 나가줘야 하나. 임차건물 주변 직장에 다니는 관계로 스스로 비용을 들여서라도 보일러를 고치고 그 비용을 임대인에게 물리고 싶은데 가능한지 여부.

(답) 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약인 바, 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 민법 제623조가 규정하고 있습니다. 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있게 필요한 상태로 유지하여 줄 임대인의 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.(대법원 2016다227694 건물인도 등 판결 참조). 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용인 필요비를 임차인이 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수도 있습니다.(민법 제626조 제1항)

따라서 사안의 경우 임대인인 을은 임대건물을 계약 존속 중 임차인인 갑이 사용·수익에 필요한 상태를 유지하여 줄 의무가 있기에 당연히 보일러를 수리하여 주어야 하고, 그 의무를 다할 때까지 갑이 그에 상응하는 차임 지급을 거절할 수 있기에 갑이 차임2기를 지급하지 않은 것은 갑에게 귀책사유가 없기에 연체한 것으로 볼 수 없고, 따라서 이를 이유로 한 계약해지는 효력이 없습니다. 따라서 갑이 을의 해지를 이유로 원룸에서 나갈 의무가 없습니다. 갑이 고쳐주어야 하지만 그렇게 하지 않아 임차인인 갑이 대신 보일러 수리를 하게 된다면 그 비용에 대해서는 필요비상환청구권에 따라 들어간 비용만큼 없어질 때까지 월세 지급을 거절할 수 있습니다.

 위석현 변호사(서도 법무법인 아산분사무소)

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