(문) 갑은 을 소유 상가건물을 2009년 12월1일에 임차 기간 2년으로 임차하여 식당을 운영해 오고 있는데, 계약을 갱신해 가며 장사를 계속해 와 벌써 10년째입니다.

건강상 장사를 더 이상 할 수 없게 된 갑은 병에게 권리금 5000만 원에 가게를 넘기기로 약정한 후 건물주인 을에게 그 사실을 통보하였습니다.

그런데 을은 갑이 상가건물임대차보호법이 임차인에게 보장하는 최초 임대차계약기간을 포함한 5년간의 계약갱신요구권 기간을 이미 초과하여 10년간 장사하고서도 무슨 권리금회수기회보장조항을 내세워 그런 주장을 하느냐며 병과 한 권리금약정을 인정할 수 없으니 기간 만료되면 건물을 빼라고 합니다.

갑은 5년 갱신청구 기간이 지났기에 상가건물임대차보호법상의 권리금회수기호보장조항에 따른 보호를 받지 못하는 것인가요.

(답) 위와 같은 사안에 대해서는 2019년 5월까지만 해도 하급심 법원에서 건물주 편을 들어주는 판결과 임차인 편을 들어주는 판결로 견해가 갈려 있었습니다.

그런데 대법원에서 2019년 5월16일에 위와 같은 사안에 대한 판결을 내리면서 마침내 하급심에서 갈렸던 결론이 통일되었는데, 요약하면 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 것입니다.(참고로 상가건물임대차보호법이 2018년 10월16일에 개정되어 지금은 계약갱신청구권이 5년에서 10년으로 늘어났습니다.)

대법원은 2015년에 상가건물임대차보호법이 개정되면서 신설된 임대인의 권리금회수기회보호의무조항의 입법취지에 비추어 보면 계약갱신요구권 기간이 지난 임차인에게도 위 조항에 의해 권리금회수 할 기회를 보장해 주어야 한다고 본 것입니다.

따라서 사안의 경우 건물주 을이 병과의 계약체결을 거절하여 갑의 권리금회수기회를 침해하는 결과가 발생하게 된다면 갑은 건물주 을을 상대로 권리금에 상당한 5000만 원의 손해배상청구를 할 수 있을 것으로 판단됩니다.

 위석현 변호사(서도 법무법인 아산분사무소)

(041)534-7722