(문) 갑은 을 소유의 상가건물을 보증금 5000만 원에 월차임 200만 원을 지급하는 내용으로 임차하여 식당을 운영하던 A한테서 식당을 인수하기로 한 후 을에게 권리금 조로 5000만 원을 별도로 지급하였습니다.

갑은 을과 새로 상가건물임대차계약서를 작성하면서 임차기간을 2013년 5월5일부터 2015년 5월4일까지 24개월로 하기로 하였고, 단 임차기간 중 갑이 식당을 제3자에게 같은 임차조건으로 제3자에게 양도하는 경우 을은 이에 응할 의무가 있다는 조건을 달았습니다.

갑은 임차기간도 다 돼가고, 장사가 어느 정도 되어 인수할 때 지급한 권리금보다 더 많은 권리금을 받고 제3자에게 넘길 수 있다는 생각에 식당을 매물로 내 놓아 2015년 3월4일에 식당을 같은 임대조건에 권리금 1억 원을 받고 B에게 넘기기로 약정한 후 을에게 위 사실을 통지하면서 B와 사이에 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였습니다.

그런데 을이 보증금과 월차임을 배로 인상하여 줄 것을 요구하면서 계약 체결이 무산되기에 이르렀고 임차기간도 만료되었습니다. 이런 경우 갑은 을을 상대로 계약위반을 이유로 보증금반환과 별개로 1억 원 권리금을 손해배상 청구할 수 있을까요.

(답) 사안의 경우 갑이 을과 사이에 한 임차기간 중 제3자 양도 보장 약정의 의미가 문제됩니다. 만일, 갑이 임차기간 중 제3자에게 식당을 넘기겠다고 하는 경우에 을이 그 제3자에게 같은 보증금과 월차임 조건에서 다시 24개월의 기간 동안 식당을 운영할 수 있는 임대차계약을 체결할 의무를 지우는 내용의 약정이라면, 사안의 경우 을은 약정을 위배하여 다른 조건의 보증금과 월차임조건을 제시하여 B와 사이의 계약 체결이 무산되어 갑이 1억 원의 권리금을 회수할 수 있는 이익을 상실하게 된 것이므로 이런 경우 을은 갑에게 위 1억 원을 손해배상금을 반환할 줄 의무가 있을 것으로 보입니다.

그런데 만일 위 약정의 의미가 갑이 제3자에게 식당 임차권을 넘기는 경우에 을이 갑과 사이에 체결한 임차기간의 남은 기간 동안만 임차인으로서 장사할 권리를 보장해 주는 내용이라면, 사안의 경우 어차피 을이 B에게 보증금과 월차임을 올려 제시하지 않았더라도 남은 2달 기간으로는 B도 1억 원의 권리금을 주고 식당을 인수하지는 않았을 것으로 보이고, 갑은 위 양도 무산과 상관없이 스스로 임차기간 만료까지 장사를 한 셈이어서 권리금 지급에 따른 이익을 모두 회수한 것으로 보아 을이 약정을 위반하였다고 하더라도 갑에게 손해 자체가 발생했다고 볼 수 없다고 하여 갑의 청구가 배척될 여지도 있습니다.(서울서부지방법원 2014가합35501호 임대차보증금 판결 참조)

그런데 최근 상가건물임대차보호법개정안이 2015년 5월 국회 본회의 통과를 앞두고 있고, 이 경우 공포일로부터 개정법이 시행될 것으로 보이는데, 위 개정법에는 임차인이 권리금을 회수할 권리를 보장해 주는 조항이 신설되어 건물주가 정당한 사유 없이 임차인이 데려온 신규 임차인과 계약 체결하는 것을 거절하지 못하도록 하고, 만일 너무 높은 월세와 보증금을 요구해 계약을 포기하게 하는 경우에는 건물주가 손해배상책임을 지도록 하고 있는 바, 따라서 사안의 경우 만일 임차기간 만료일이 위 개정법 시행 당시에 해당하는 경우라면 건물주가 손해배상 책임을 질 가능성이 높은 경우라 하겠습니다.  

위석현 변호사(서도 법무법인 아산분사무소) (041)534-7722